提升司法拍卖成交率的探究

执行难是一项长期困扰法院执行工作的难题，其中财产处置难是主要原因之一，究其原因有多种多样。在司法实践中对财产处置中遇到的难题予以分析、总结，解决好执行过程中的财产处置问题，将会更好解决执行难问题，更利于保护当事人的合法权益。此篇文章以我院近三年司法拍卖为例，探讨司法拍卖中财产处置难的原因分析以及对策。

一、近三年的司法拍卖情况

表一：P县法院近三年的拍卖情况统计表

图一:2019年-2021年P县法院拍卖各类资产的成交对比图  

图二：近三年司法拍卖资产成交比例

从以上图表中我们可以看出P县法院拍卖的资产以商业用房、地下停车位、住房、车辆、手机为主。除手机、车辆等动产易变现外，其他资产均难以变现。

变现难，司法拍卖的目的是将财产变成现金交付申请执行人，使其合法权益得到保护。

二、司法拍卖处置难原因分析

（一）近年来市场经济不景气，网络经济流行，实体经济下滑的环境下，房产变现困难，着重体现在商业用房的拍卖上。

以P县法院近三来年拍卖为例，2019年司法拍卖商业用房61套、未有一套成交，2020年司法拍卖商业用房35套，成交5套，成交率为百分之十四，2021年至今拍卖商业用房92套、成交15套，成交率为百分之十六。刚需车位成交率也变得十分低，2019年未仅为百分之一，2020年为零，2021年为百分之四十三。

（二）司法拍卖的商业用房很大一部分存在办理产权困难或者无法办理产权证的情况。

房地产的盲目扩张，前几年是房地产的黄金期，导致很多房地产商盲目扩张，现在又面临国家对房地产的宏观调控政策收紧，房地产商资金链断链，无法完成房地产的后期工作，导致房产烂尾或者办理产权困难，案件诉讼执行到法院后，即便有查封的房产，也难以处置变现。

（三）P县当地移民政策影响

P县是全新的移民县城。P县的移民政策中规定，必须以安置房申购人名下所有的向政府申购房产办理完结算手续，方可办理其名下的房产登记信息。作为被执行人的房产申购人绝大部分是无钱向政府缴纳房产申购尾款，但是并不影响其对房产的使用权。所以这类财产，法院亦可以查封，但是处置就很难。申请执行人均认为被执行人有房产并且在使用中为什么不能处置。

（四）担心产权不清晰、有经济纠纷，或者担心被执行人妨碍交房的行为，担心购买法拍房后给自己惹上麻烦。

法院拍卖的房产确实有些设有抵押权，有多个法院查封，有些房产可能还有租赁使用，为了保障承租人及他项权利人的相关权利，腾房期后相应延后。

（五）法院自身原因

执行法院在考虑执行案件处置资产时，均想要得到案结事了的结果，如果资产处置完毕，但是不足以支付全案案款，案件将得不到妥善的处置，所以在拍卖时会酌情考虑降价幅度，以及案件的政治效果、法律效果、生活效果。

（六）申请执行人接受以物抵债的意愿差

很多申请执行人只愿意接受金钱履行义务，特别是银行作为申请执行人的案件，近年来用商业用房抵押的居多，因为银行的内部规定，均不接受以物抵债。又基于上述的诸多原因，商业用房的流拍率大，申请执行人也不愿意接受以物抵债。另外申请执行人对法律规定认识不清，按照规定财产经司法拍卖程序一怕、二拍、变卖阶段仍流拍的情况，申请人又不接受以物抵债，法院将解除财产查封。但申请人普遍认为只要案件没有处理完毕，这个案件就具有保障。

三、解决好财产处置难、变现难问题的建议

（一）加大法院自身建设

培养一批业务过硬、素质过硬的财产处置团队，对财产的情况进行分析，对需要处置的财产制定具体方案，以及处置意见。还是要基于财产的具体情况，不能盲目的为了拍卖的价款能全部覆盖案款而忽略财产的自身情况，比如：有无市场？有无竞争？是否符合市场需求等因素。

（二）加强与政府相关部门的协调沟通

对于P县的移民安置房以及问题楼盘的处置上，对于移民安置房，经法院向政府或移民局核算该房产的结算尾款并在拍卖价款中将尾款支付，政府或移民局协助办理该房产的产权登记变更手续，既能保证政府尾款的顺利征收，又能维护申请执行人的合法权益。开发商资金链断裂，开发楼盘烂尾是近几年执行工作的难点。在执行工作中积极争取党委、政府、上级法院及其他兄弟法院的支持与配合，对于存在办证困难不影响的使用的住房，开通绿色通道，尽快办理房屋产权证书。

（三）尽量做到房产腾空拍卖。

腾空拍卖对于有争议的房产，先将争议处理完毕再启动司法拍卖程序。对于有人占用的房产，先腾房后拍卖，从而兼顾购买人的心理，提升拍卖成交率。