《学法典读案例答问题》

读起来

李某名下有一套房屋常年出租。一年前，来沪打拼的张某与李某签订了一份租期一年的房屋租赁合同，合同签订后，张某依约支付了押金，并足额支付了租金以及水电燃气费。双方同时约定，房屋及附属设施若非张某的过失或错误使用而导致受损时，李某有修缮的责任并应承担相关的费用。

合同临近到期，张某告知李某将不再续租，于是在剩余近一个月的租期内，李某频频带人用其备用钥匙开门进入房屋实地看房，以期张某搬走后能与新的租客“无缝衔接”，减少房屋空置损失，张某不堪其扰，多次反对未果。

在合同到期退房时，李某前来接收房屋，在查看完房屋及电器后，未提出异议。但是没过几天，李某又反悔称，房屋墙体脱落、家具脏污严重、电器均无法运转，更换、维修都将产生费用，要求张某负担维修费用、没收押金，还提出由于张某后期不配合李某带人进入房屋实地看房，导致其无法与新租客尽早签约，产生了房屋空置损失，要求张某赔偿。张某不同意，遂诉至法院。

审理法院认为，张某不存在合同约定的违约行为，一直按时足额支付租金，合同到期便返还房屋，且考虑到房屋多年用于出租，房屋墙面、家具、电器等均会产生不同程度的耗损，在合同未有约定情况下，李某应保证房屋在租赁期间处于适宜居住状态，在房屋及附属设施出现损耗情况下，应及时修缮。张某因维修支出了的费用，应由李某负担。

此外，如租赁合同无明确约定，一般而言，即使租期临近届满承租人明确不再续租，亦不负有配合出租方重新觅寻新租客从而允许其进入系争房屋之义务。故此，法院最终判决房东退还押金，支付租客支出的维修费用。

首先，针对房东是否可以没收押金，法院认为，在承租方具有合同中明确约定的违约行为或情形；或合同明确约定承租方违约出租方有权没收押金的情况下，房东可以没收押金。本案中，张某并未有合同约定的违约行为，一直按时足额支付租金，合同到期便返还房屋，故李某无权没收押金。

针对租赁物损耗应由谁负责修缮的问题，法院认为，本案中，李某不同意支付张某在租赁期间为修缮屋内电器支出的维修费用，并且要求张某赔偿其电器损坏、刷新墙面、购置新家具的费用，但是李某不能证明租赁期间电器损坏、墙面、家具污损系张某人为故意损坏，并且实际产生了修缮费用，故考虑到房屋多年用于出租，房屋墙面、家具、电器等均会产生不同程度的耗损，在合同未有约定情况下，李某应保证房屋在租赁期间处于适宜居住状态，在房屋及附属设施出现损耗情况下，应及时修缮。电器失灵导致张某为此支出了维修费用，李某亦应予负担。

对于出租方能否以租期临近届满承租人明确不再续租却不予配合出租方重新觅寻新租客带人进入实地看房为由，向承租方主张房屋空置损失以及要求承租方承担违约责任这一争议焦点，法院认为，一般而言，违约责任的承担前提系必须存在违反合同相关约定的行为或者情形。要求合同相对方承担相应的损失也需证明相对方具有过错，具有侵权行为或者存在违约行为导致其产生了实际损失。

出租方负有向承租方交付合格租赁物，保障承租方在租赁期间内可正常、安宁居住、使用租赁物的义务，此亦系房屋租赁合同中出租方最根本义务。租赁期内，承租方支付对价就享有对系争房屋居住、使用之自由，即使出租方以其对系争房屋享有的所有权亦无法强行要求承租方允许其进入或者带他人进入系争房屋。如无合同明确约定，一般而言，即使租期临近届满承租人明确不再续租，亦不负有配合出租方重新觅寻新租客从而允许其进入系争房屋之义务。

A.租赁合同有效，房子所有权的变动不影响租赁合同的效力;

B.租赁合同无效，小兰需要与新房东签订合同;

C.租赁合同效力待定，要看新房东是否追认;

D.租赁合同无效，因为房子产权发生了变动。