关于物业纠纷的问题分析及对策建议

近年来，随着房地产业迅猛发展，各类物业纠纷数量激增，呈现出矛盾群体化、易激化特点。2018年至今，渠县法院共计受理物业纠纷相关案件79件。

问题分析：

一是物业管理不规范。渠县物业服务起步较晚，标准化物业服务发展不过10年时间左右，物业服务水平与发达城市还有较大差距，物业管理不够规范，部分物业从业人员缺乏专业知识、工作简单粗暴。各小区物业收费差距较大，从每月0.5元—2.5元/㎡不等，物业与业主之间经常因物业服务水平和物业费标准发生冲突，部分诉至法院。二是法治普及不均衡。渠县是一个人口大县、外出务工大县，近年来大量拆迁户上楼、农民工进城购房，部分群众认识水平不高，个别家里只有老人小孩留守的家庭，既无缴纳物业费的意识也无缴纳物业费的能力，造成部分物业公司提供物业服务后无法及时回收成本，造成公司经营困难，只得将业主诉至法院。三是多元化解不到位。相关纠纷在基层化解、行业部门化解环节的力度和效果不佳，进入诉讼后，部分审判人员仅仅注重案件法律效果，没有将法律效果和社会效果有机统一，在案件处理中重审判轻调解，事中引导宣传不够、判后答疑不够，审判结果与群众、企业预期差异大，产生部分二审、再审、执行乃至信访等衍生案件。

工作举措：

一是延伸司法职能，加大司法建议力度。渠县法院主动从近年来同类案件中梳理有关物业管理不规范、物业服务水平不高、物业收费随意等共性问题，深入行业内部进行调查研究，向住建局（房管局）、发改局等行业主管部门形成切实可行的司法建议，助力其细化落实相关行业标准，提高物业管理和服务水平，同时将不同小区物业费差距控制在合理区间，减少物业与业主之间的矛盾。二是加强普法宣传，源头预防潜在风险。渠县法院切实融入基层治理体系和治理能力创新，强化城镇法治宣传。常态化开展“法律七进”活动，抓实“送法进社区”“送法进企业”工作，把面对面普法宣传、法律咨询、典型案例宣讲与全媒体宣传宣传引导统筹起来，特别深入纠纷较多的小区和物业公司，向小区业主、公司员工、社区干部和网格员讲解物业相关法律知识，培养公民诚实守信的契约精神，降低诉至法院的纠纷数量。三是强化诉调对接，实现纠纷多元化解。针对物业纠纷的群体性特点，渠县法院避免一味以判决方式结案激化业主与物业管理企业之间的矛盾，推动物业纠纷等更多领域行业调解组织进驻我院诉讼服务中心，构建物业纠纷“第一道防线”，降低该类案件增量。2018年至今，渠县法院物业服务合同纠纷案件调撤率达84.81%，努力以共同合意促进了基层和谐稳定、培育了人文城市的善良风俗。对内加强业务培训，提高审判人员及审判辅助人员审理该类案件的业务水平，倡导加强判后答疑和释法明理，及时对申请司法确认案件进行审查确认，提高一审纠纷实质化解率，切实减少二审、再审、执行乃至信访等衍生案件，实现“案结事了”。