胡某诉庄某买卖合同纠纷案

关键词

权利瑕疵  解除合同 退房 赔偿损失

裁判要点

1.当事人明知自己的房屋未取得产权并且已被法院查封的情形下与他人订立房屋买卖合同，导致对方装修入住又被“驱离”，违反交易诚信原则，给对方造成损失应当承担赔偿责任。

2.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

相关法条

《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百九十七条。

基本案情

2018年，庄某以银行按揭贷款方式购买屏山县县城预测建筑面积为115.85㎡的住宅一套，未装修入住。胡鸿从中介处获知庄某对外出售该住宅，遂于2021年4月9日与庄某签订《房屋买卖合同》，约定了首付与分期相结合的方式购买，胡鸿以转账方式支付庄某首付款129,869元，以后每3个月支付按揭贷款7,873元。2021年5月起胡鸿开始对房屋进行装修并购买家具入住，投入装修款160,000元左右，家具款30,000元左右。至2022年4月，胡鸿发现向庄某购买的该宗房屋已经被多个法院查封，因庄某欠付他人的借款未偿还，另案张某向法院提起诉讼并申请诉讼财产保全，法院预查封了胡鸿向庄某购买的房屋。判决生效后，张某向法院申请强制执行，法院告知胡鸿将对前述房屋进行执行，要求胡鸿腾退房屋。胡鸿为此起诉庄某退回所交房款及赔偿装修损失。

裁判结果

四川省屏山县人民法院于2023年11月14日作出（2023） 川1529民初984号民事判决：一、解除原告胡某与被告庄某于2021年4月9日签订的《房屋买卖合同》；二、被告庄某自本判决生效后十日内返还原告胡某购房款166,610元；三、被告庄某自本判决生效后十日内赔偿原告胡某装修损失150,000元；四、驳回原告胡某的其他诉讼请求。宣判后，双方当事人均未提出上诉，该判决现已发生法律效力。

裁判理由

生效法院裁判认为：本案胡某与庄某签订《房屋买卖合同》，合法有效，对双方均具有约束力。庄某应当保障该宗房屋不存在权利瑕疵，即胡某能够占有、使用并获得产权，如果存在权利瑕疵，庄某有义务采取相应措施予以消除。胡某虽然已经支付了部分购房款，接收了房屋并装修入住，但因庄某的原因，导致该宗房屋被司法机关查封并纳入执行范围，合同目的将有可能无法实现，在此情况下，庄某若认同与胡某继续履行合同，应当采取措施恢复至合同目的能够实现的状态。因庄某违约，在合同目的不能实现已经成为事实的情况下，胡某据此请求解除双方签订的《房屋买卖合同》，符合法律规定，本院依法予以支持。在双方解除合同后，庄某向胡某收取的购房款以及给胡某造成的损失，应当支付给胡某。

典型意义

1.房屋买卖合同中，卖方应当向买方保证出售的房屋权属无权利瑕疵。房屋买卖属于不动产交易，买卖双方依法签订的买卖合同为有效合同，房屋等不动产若要取得所有权，需取得不动产权属登记证书。尽管该案双方签订的房屋买卖合同合法有效，买方也支付部分购房款并对房屋进行装修入住，但卖方在交易过程中隐瞒了案涉房屋的真实情况，并未如实告知对方案涉房屋存在权利负担和瑕疵，违反了诚实守信交易原则，卖方隐瞒房屋已被查封的基本事实，导致买受人遭受损失，带来心里阴影和生活不便，严重违背社会主义核心价值观，卖方应当对自己的不诚信行为承担法律责任。

2.法官提醒房屋买卖买方需谨慎。买房尽可能购买已具备产权手续的房屋可以避免此类风险，对还未具备产权的房屋，可先行到不动产中心查询相关信息，如发现房屋权属存在争议或者正在诉讼中，避免购买此类房屋，避免因购买房屋带来不必要的烦恼和困扰。