普法小课堂——物业那些事儿

物业服务涉及千家万户，是最基本的民生行业。为提升物业服务水平及居民生活品质，富顺县法院推动成立了物业纠纷联合调处中心，从促进物业服务行业健康发展和为群众排忧解难的角度出发，妥善化解业主和物业服务企业之间的矛盾。今年以来，富顺县法院共审结物业服务纠纷案件400余件，向物业协会发出《关于进一步规范物业管理服务》的司法建议，受到小区业主和多家物业服务企业的认可，收到“为百姓排忧解难 助企业解决难题”等多面锦旗。

富顺县人民法院法官梳理了日常生活中常见的物业纠纷问题，那么，我们来看看这些问题，法律对此如何规定？

问题1：业主并未与物业直接签订物业服务合同，为什么还要交纳物业费？

解读：小区物业服务合同一般是小区业主委员会代表小区全体业主与物业公司签订哟，因此，物业公司按约定提供了物业服务后，业主就应当交纳物业费。

法律依据：《民法典》第九百三十九条

问题2：业主家内财物被盗，物业公司是否要赔偿？

解读：物业公司履行的是物业管理区域内的安全防范工作，不包含对住户室内财产的安全保卫工作。因此，只要物业公司履行了其约定的安保工作义务，物业公司就不应承担赔偿责任哟。

法律依据：《物业管理条例》第47条

问题3：公共绿地被侵占怎么办?

解读：物业负有对小区公共绿地的管理义务。如果小区的共同绿地被侵占，物业应该要求破坏者整改并恢复原样。对于不予恢复的，物业服务企业可以报请有关执法部门介入解决。

法律依据： 《民法典》第九百四十二条

问题4；小区存在业主私搭乱建物业有权拆除吗？

解读：没有。小区内如果业主共有部分存在私搭乱建，物业公司仅有协助管理义务，如通知私搭乱建者拆除，同时向执法部门予以反映，但物业并不具备行政执法权，即无权进行拆除私搭乱建。

问题5：消防安全存在问题怎么办?

解读：要求物业及时采取合理措施制止违反消防法的行为，同时向消防救援机构报告并协助处理违法行为的义务。

法律依据：《民法典》第九百四十二条

问题6：小区噪声污染怎么办？

解读：业主委员会、物业可要求行为人立即停止噪音污染。业主或其他行为人拒不履行相关义务的，可向有关行政主管部门报告或者投诉。

法律依据：《民法典》第二百八十六条

问题7：小区业主能否在自有车位上安装新能源汽车充电桩？物业有协助义务吗？

解读：可以，物业应配合相关部门并出具同意施工的相关材料。新能源汽车可以节约燃油能源，减少废气排放，保护环境，因此，新能源汽车符合我国倡导的“绿色、环保、节能”的可持续发展战略。但小区业主不能擅自自行安装，必须向相关部门申请，并报物业公司按照小区规范进行安装。

问题8:业主房子漏水怎么办?

解读：

（1）房屋质保期内，由开发商来负责维修；

（2）房屋质保期后，因使用年限较长等自然原因出现的屋面、墙面（公共部位）渗水、漏水等问题，维修资金进行维修。如果没有筹集专项维修资金的，相关业主分摊费用维修；

（3）业主因装修等原因造成的，自行组织维修。

问题9：房屋出现质量问题怎么办?

解读：

（1）向开发商购买房屋，居住后发现质量问题，业主可以向开发商请求赔偿。

（2）购买二手房后发现存在质量问题，现业主应向原业主请求赔偿；原业主如能证明房屋质量问题为开发商所致而并非由其所致，则可按上文规定向开发商请求赔偿。

问题10：对电梯等公共设施、外墙等公共部位出问题谁负责？

解读：（1）对电梯等公共设施属日常保养的工作，物业负责；如属于维修、更新、改造，维修资金解决。

（2）对外墙脱落等公共部位出现问题，保修期内开发商进行维修；保修期外的，维修资金解决。
   法律依据：《民法典》第二百八十一条

问题11：房屋未装修，是否需要交纳物业费？

解读：应当交纳物业费。物业费是物业公司按照物业服务合同对小区公有部分、公共设施进行管理、维护等收取的费用，因此，与业主房屋是否装修无关，只要是小区业主，都应当交纳物业费。

法律依据：根据《民法典》第九百四十四条