炉城法语之法官说法|小区里开民宿扰民 民法典解纷护安宁

在旅游业迅猛崛起的当下，民宿作为一种新兴住宿方式，以其独特的风情吸引着游客纷至沓来，同时也点燃了众多房东的创业梦想。然而“住宅转民宿的热潮”席卷而来，一系列隐藏的问题与冲突也逐渐浮出水面——新装修的房子被楼上漏得一塌糊涂，正吃着饭头顶上传来冲马桶的声音，睡得正香却被楼上的客人吵醒……

案情简介

张某和刘某系同一小区上下楼邻居，为获取额外收益，楼上的张某将不带防水功能的客厅、卧室全部改装为带卫生间和洗浴功能的民宿。期间几次漏水，楼下的刘某顾及邻里感情，在张某的一通忽悠下一忍再忍。民宿正式开张营业后，楼下休息，楼上正嗨；楼下吃饭，楼上冲厕。刘某苦不堪言，多次找张某协商并找社区协调，未见效果，双方冲突升级，刘某一纸诉状将张某告上法庭，要求张某恢复住宅用途，装修恢复原状并赔偿漏水损失。

张某辩解，都怪刘某太矫情，政府为发展旅游鼓励全民开民宿，而且本人办理了营业执照，是合法经营。

法官判案：

《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。具体到本案，单元全部业主均为利害关系人，而张某欲经营民宿并未征得单元全部业主同意，刘某的诉请有事实及法律依据，理应得到支持。如此判决于法无可厚非，但只会加深双方的矛盾，纠纷亦未得到真正解决，法律效果和社会效果均不理想。为此，承办法官邀请了刚成立的民宿协会参与协调，向张某释法明理，并请刘某提出合理、可行的解决方案。最终，张某立即对装修进行了整改，也重新铺装了加厚地毯，并承诺在以后的经营过程中加强对客人的管理，刘某验收满意后撤回了起诉。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第二百七十九条  业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

法官说法

随着旅游业的蓬勃发展，越来越多的业主在自己的住宅小区内开起了民宿，以获取额外的经济收益。但，任何权利均有边界。业主在行使权利时亦不得侵害他人的合法权益，即必须遵守法律法规、管理规约并经有利害关系的业主一致同意。否则，即便民宿取得了营业执照，其经营亦不合法，应当将房屋恢复住宅用途。因为取得营业执照并在公安机关备案属于申请行政登记及许可的行为，不影响对“住改商”民事行为效力的认定。