浅谈房屋抵押权及其物上代位性

房屋抵押权的取得不能依据当事人的承诺或者认可，而须经办理抵押登记。抵押权的物上代位性，限于因该抵押物灭失而获得的保险金、赔偿金或者补偿金（俗称三金），而不能及于使用“三金”购置的其他财产。

[案情]

 2004年4月29日，马某某与某银行签订《个人消费担保借款合同》，以马某某所有的坐落于屏山县屏山镇东正街的房屋抵押担保，向银行借款4万元，到期日2005年4月28日。贷款到期后，马某某未按期还款，银行也只是年年催收，而马某某提供抵押担保的房屋因向家坝电站建设被水淹没，政府按相关规定核定补偿款。直至2016年银行将马某某诉至法院，请求判决马某某偿还贷款本息，并以抵押房屋的补偿款用于了购买屏山新县城一套移民安置房屋为由，请求对马某某所有的位于屏山新县城一套移民安置房享有优先受偿权。

马某某答辩称，对某银行本案中主张的贷款和房屋抵押担保的事实以及对马某某所有位于屏山新县城的一套移民安置房享有优先受偿权的诉讼请求，均无异议；同意偿还贷款本金，但要求免除贷款利息。

[审判]

本案中，马某某对某银行起诉主张的案件事实及诉讼请求均认可，只提出免除利息的要求。本案的关键问题在于某银行能否对马某某以抵押房屋的补偿款购买的位于屏山县新县城的一套移民安置房享有优先受偿权。法院经审理后认为，首先，抵押权的物上代位性，限于因抵押物灭失而获得的“三金”，而不能及于使用“三金”购置的其他财产。其次，虽然马某某对某银行要求对马某某用抵押房屋的补偿款购置的位于屏山新县的一套移民安置房享有优先受偿权的诉讼请求予以了承认，但马某某对该项诉讼请求的承认，不符合《民诉法》关于当事人处分权的规定和《物权法》关于房屋抵押权的设立的相关规定。法院判决：一、马某某偿还某银行借款本金４万元及利息（借款期内按年利率6.1065%计算，借款期满后按年利率7.56%计算逾期利息）；二、驳回某银行对马某某所有的位于屏山新县城一套移民安置房享有优先受偿权的诉讼请求。

 [评析]

一、抵押权的物上代位性及其限制

抵押权的内容是抵押权人在抵押财产所担保的债权到期未获清偿时，对抵押财产拍卖、变卖的价值优先于抵押人的其他债权人优先受偿的权利。抵押权直接作用的对象是抵押财产，当抵押财产因各种原因毁损灭失时，直接影响到抵押权的实现。因抵押担保，抵押人承担的以抵押财产的价值为限的有限责任，故当抵押物遭到损坏、毁灭，导致抵押物的价值减少或者失去价值时，抵押权人亦不能对抵押人的其他财产主张权利。为了既维护抵押人的有限责任又兼顾保护抵押权人的利益，物权法规定了抵押权的物上代位性，即当抵押物毁损、灭失而获得了保险金、赔偿金或者补偿金（俗称三金）时，抵押权人可以对该保险金、赔偿金或者补偿金行使优先受偿权。

当抵押权人未对“三金”及时行使权利或者采取控制措施，致使抵押人直接取得了“三金”的支配权，并使用“三金”购置了其他财产时，抵押权人可否对使用“三金”购置的财产主张优先受偿权呢？这得从以下几个方面来阐述论证。

（一）  规定担保物权的物上代位性的法律条款内容

     《物权法》第174条规定“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。

被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金。”该条第一款规定了担保物权的物上代位性可及于“三金”，第二款规定了当被担保债权未届清偿期时，也可以提存“三金”，若担保债权到期未能获清偿，则可以对已提存的“三金”行使优先受偿。没有规定如果担保物权人未对“三金”采取控制措施导致担保人取得并使用“三金”购置了其他财产，担保物权人可以对担保人使用“三金”购置的其他财产主张优先受偿权。

    （二）抵押权的内容及本质

抵押权的内容是抵押权人在抵押财产所担保的债权到期未获清偿时，对抵押财产拍卖、变卖的价值优先于抵押人的其他债权人优先受偿的权利。抵押权涉及三方主体，即抵押权人、抵押人、抵押人的其他债权人。抵押权的行使，会产生两个效果，一是对抵押人产生的效果，抵押人承担以抵押财产的价值为限的有限责任，而不能及于抵押人的其他财产；二是对抵押人的其他债权人产生的效果，抵押财产的价值应首先偿还抵押担保的债权，在未清偿抵押担保的债权前，抵押人的任何其他债权人不得对抵押财产主张权利。

如果允许抵押权人对抵押人使用“三金”购置的其他财产享有优先受偿权，虽然未对抵押人苛以额外的义务，但是对抵押人的其他债权人而言，则另外加设了债权的不可预判的权利限制，增加了实现债权的不可预料的风险。

限制抵押权人对抵押人使用“三金”购置的其他财产行使优先受偿权，虽然会致使抵押权落空，但是法律赋予了抵押权人对“三金”行使权利的周圆保护，抵押权人若怠于对“三金”行使权利，使得抵押人撑控了“三金”并使用“三金”购置了其他财产，抵押权人对“三金”购置的财产没有优先受偿权，是抵押权人怠于行权的后果。

二、房屋抵押权的设立

房屋抵押权是不动产物权，房屋抵押权的取得，须经依法登记，而不能依据当事人的承诺或者认可取得。理由如下：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定了处分原则，即“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”当事人处分民事权利和诉讼权利必须在法律规定的范围内进行，如果当事人的处分行为超过了法律规定，侵害了他人的民事权益，其处分行为就无效。即处分是有限的，是应当接受法院的监督和审查的。本案中马某某对某银行以抵押房屋的补偿款用于了购买屏山新县城一套移民安置房屋为由，要求对马某某所有的位于屏山新县城一套移民安置房享有优先受偿权的诉讼请求予以了承认。马某某对该项诉讼请求的承认，是民诉法规定的处分行为，但该处分行为超过了法律规定，侵害了马某某的其他债权人的权益，故该处分行为无效。 二、我国物权法规定了物权法定原则和公示公信原则，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。（谢兰秀）